入札価格の決め方
競売における、不動産業者が行う一般的な入札価格の算出法を説明しています。
競売事例で、入札価格のしくみを理解いただけます。(入札者の内７割が不動産業者です）
物件事例
所有者居住の土地付き一戸建て物件の入札額を求めるケース
最低売却価格
特 徴
最 寄 駅
立 地
地 形
間 口
建 物
延べ床面積
建 築 年 |
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2285万円
所有者居住
徒歩12分
閑静な住宅街 南5メートルの公道に面する
整形
10メートル
木造2階建て
延べ床面積96平方メートル（29.04坪）
平成6年5月建築 |
入札価格の算出法
業者の入札価格＝物件の相場（市場価格）−諸経費の合計額−利益
１、物件の市場価格（相場）を本例では、3700万円と設定します。
（市場価格算出の経過概略）
- (1)土地の価格
- 土地の坪単価を80万円（相場）とします。
土地の総額は、80万円×36.3坪＝2900万円となります。
- (2)建物の現在価格を求めます。
- （耐用年数を20年として、諸設備などは考慮外とします）
- 現在建築する場合の建築費の坪単価を55万円とすると、 新築価格は、55万円×29.04坪＝約1600万円
築後10年経過していますので、
1600万円÷10年／20年＝800万円 800万円が建物の現在の価格となります。
- (3)土地建物の合計額は、
2900万円＋800万円＝3700万円となります。
- この金額を一応相場とみます。（例外あり）
２、この物件を購入して商品化するための諸経費を求めます。
| 経 費 |
金額（仮定です） |
備 考 |
| 立退費用 |
50〜100万円 |
強制執行を前提に100万円計上
実際には30万までに収まるように努力致します |
| 登記費用 |
150万円 |
登録免許税を含みます |
| 不動産取得税 |
50万円 |
物件によりまちまちです |
| リフオーム代 |
100万円 |
業者により、予算のかけ方が違い
ます。解体費用となる場合もあります。 |
| 仲介手数料 |
122万円 |
売買価格を3700万円とします |
| 雑費 |
10万円 |
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| 合 計 |
482〜530万円 |
諸経費合計額を530万円とします |
３、入札価額の決定
Ａ業者がこの物件を転売して得る利益を仮に￥４００万円見込むとします。
3700万円 − 530万円 - 400万円 ＝2770万円
（物件の相場） (諸経費の合計額） （利益） （業者の入札価格）
業者の入札価額は、2770万円前後となります。
個人の入札価格は仲介手数料。利益分を差し引いた入札になりますので業者の入札価格を上まわり、落札できる可能性が高くなります。
